Ani dobrá víra není v našem právním řádu všelék

Lze při koupi nemovité věci spoléhat pouze na zápis v katastru nemovitostí?

Zjistit si, kdo je vlastníkem nemovité věci a zda je tato nějakým způsobem zatížena např. zástavním právem nebo zákazem zcizení, není nic složitého. Poslouží k tomu webové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, případně si lze za poplatek opatřit list vlastnictví na přepážkách Czech point, u katastrálních úřadů, u notáře, nebo prostřednictvím dálkového přístupu zřízeného pro registrované uživatele. Můžeme si být ale jistí a spoléhat na to, že takovýto zápis bude odpovídat skutečnosti?

Obecně platí, že bychom měli být schopni důvěřovat zápisům ve veřejných rejstřících/seznamech - jedná se o tzv. princip materiální publicity, kdy je chráněna naše dobrá víra, tj. "vnitřní přesvědčení osoby, že nejedná bezprávně"[1], že údaje zapsané ve veřejném seznamu jsou pravdivé a úplné. Jenže to bohužel neplatí vždy, protože se může stát, že zápisy ve veřejných seznamech či rejstřících neodpovídají skutečnosti, tedy faktickému stavu.

Za určitých okolností lze nabýt třeba nemovitou věc do svého vlastnictví i od osoby neoprávněné (tj. nevlastníka), jak uvádí občanský zákoník: "Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu/rejstříku v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu."[2] Jinými slovy, v případě úplatného převodu, tj. nikoli darování, je možné nabýt vlastnické právo k nemovité věci i od osoby, která dle skutečného právního stavu (nikoli dle zapsaného údaje) vlastně není vlastníkem. A k tomu stačí jen dobrý víra!

Někdy ale ani dobrá víra není všelékem a k převodu vlastnického práva od neoprávněného, byť za úplatu, fakticky nedojde. Nejvyšší soud nejprve seznal, že pokud se posuzuje dobrá víra kupujícího, pak je potřeba zhodnotit, "zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze po každém požadovat, neměla, popř. nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že údaje ve veřejném seznamu odpovídají skutečnému právnímu stavu," přičemž ale zdůraznil, že touto běžnou opatrností není myšleno "aktivní šetření, zda stav zápisů ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným právním stavem."[3] Takže pokud budu jednat s přesvědčením, že veškeré právní jednání je v souladu se zákonem a nebudu mít jakékoli pochybnosti plynoucí ze zápisu na listu vlastnictví, pak na mě přejde vlastnické právo, i kdyby oficiálně zapsaný vlastník fakticky nebyl vlastníkem předmětného domu a neměl tedy právní titul k převodu souvisejícího vlastnického práva.

Z tohoto pravidla však existuje výjimka, kdy dobrá víra už nebude dostačující k nápravě, řekněme, vady, a to pokud existují objektivní důvody, které vyvolávají pochybnosti o tom, zda zápis ve veřejném seznamu opravdu reflektuje skutečnost. Nejvyšší soud zmínil dvě konkrétní objektivní okolnosti, které by neměly ponechat obezřetného kupujícího v klidu (a na základě kterých by měl ze své iniciativy provést další investigativní prověření), a to poznámku spornosti (kdy se oprávněná osoba domáhá odstranění rozporu mezi stavem zapsaným a stavem skutečným a prokáže uplatnění svého práva u soudu), vyznačenou plombu (tj. vyznačení, že bylo zahájeno řízení o zápisu poznámky spornosti) nebo  v případě zjištění, že probíhalo řízení o určení vlastnického práva, avšak v důsledku zpětvzetí žaloby bylo toto řízení zastaveno.

Dalším strašákem, o kterém však nemusí být a často ani nebývá ve veřejném seznamu žádná zmínka, a na to je třeba dát si pozor, jsou vady právního jednání, které způsobí jeho absolutní neplatnost (absolutní ve smyslu, že ji nelze zhojit), např. v případě nařízení exekuce a generálního inhibitoria, kdy je povinnému zakázáno nakládat s jeho majetkem. Nejvyšší soud dospěl závěru, že ochrana dobré víry kupujícího "se nevztahuje na právní jednání, které je absolutně neplatné pro porušení zákazu nakládat s věcí vyplývajícího ze zákona."[4] Dle odborné literatury se mezi případy, kdy se princip ochrany dobré víry neuplatní, řadí zejména "nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci."[5] V takovém případě tedy nezbývá než si z důvodu opatrnosti a právní jistoty zahrát na detektiva a prověřit si prodávajícího i v placené evidenci exekucí, abyste se vyhnuli případným nepříjemnostem v budoucnu.

Tento dokument je jenom obecným sdělením a není právní radou v konkrétní záležitosti.

[1] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 4540/2018 ze dne 25.6.2019

[2] ustanovení § 984 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[3] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 4540/2018, Op.cit.

[4] rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 1980/2020 ze dne 9.12.2020

[5] Vrzalová, L. in Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář, 1. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, s. 36-38